最近，公證人在辦理租賃物點交的事實體驗公證過程中，因承租人欠繳多期租金，而承租人在租賃標的物內堆放許多販售物品，因此出租人有考慮是否依照民法第445條第1項規定實行留置權。這是什麼呢?仔細聽公證人說明~
※此法律行為公證較為繁複，因此若有此部分公證之需求，可先致電與本所商討。
壹、法律規定
民法第445條規定：「Ⅰ、不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。Ⅱ、前項情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償。」
民法第884條規定：「稱動產質權者，謂債權人對於債務人或第三人移轉占有而供其債權擔保之動產，得就該動產賣得價金優先受償之權。」
民法第928條第1項規定：「稱留置權者，謂債權人占有他人之動產，而其債權之發生與該動產有牽連關係，於債權已屆清償期未受清償時，得留置該動產之權。」
民法第929條規定：「商人間因營業關係而占有之動產，與其因營業關係所生之債權，視為有前條所定之牽連關係。」
貳、質權
最高法院 52 年度台抗字第 128 號 判例：「按質權與抵押權，均屬擔保物權，抵押權人依民法第八百七十三條第一項規定，得聲請法院拍賣抵押物，而以法院所為許可強制執行之裁定，為執行名義，至質權人依民法第八百九十三條第一項規定，本可拍賣質物，不經強制執行，惟質權人不自行拍賣，而聲請法院拍賣質物，則法院自亦可為許可強制執行之裁定，此即強制執行法第四條第六款所列之執行名義。」
最高法院 105 年度台上字第 1910 號判決：「又依民法物權編施行法第十九條規定，民法第八百九十三條第一項所定之拍賣質物，除聲請法院拍賣者外，在拍賣法未公布施行前，得照市價變賣，並應經公證人或商業團體之證明。質權人如未依上開規定處分質物，即應對質物所有人負擔賠償責任（司法院院解字第三四三九號解釋參照）。上開規定係為期變賣程序明確並昭公信，乃保護質物所有人之法律。」
基於上開法律規定及法院判例判決，質權人可自行辦理拍賣，並得照市價變賣，過程中須由公證人或商業團體之證明。
★辦理實行質權(拍賣/變賣質物)
應備文件：
1、寄發予債務人及出質人存證信函，內容應有『質權所擔保之債權發生或其範圍』、『質權所擔保的債權已屆清償期』等事項
(若債務人就質物所擔保之債權之發生或其範圍有爭執時，應由債權人循訴訟方式，取得債權確已存在及其範圍之證明，始得拍賣質物)
(若債務人或出質人住居所地不明，應向債務人或出質人最後住居所地的法院聲請公示送達)
2、通知債務人及出質人有關拍賣/變賣的時間、地點之證明文件。
3、質物市價證明文件
4、質權人之身分證明文件。
※臺灣士林地方法院102年度抗字第68號民事裁定要旨：「從而無論質權或留置權，終係以拍賣質物或留置物之方式變價，以滿足質權人或留置權人之債權，故而經 拍賣之方式變價，如經拍定，即必有質物或留置物所有權移轉請求權之發生，且債權人之債權因拍賣變價獲得清償而消滅，自屬發生一定私法上法律效果之法律行為，實難認拍賣行為屬係私法上一定狀態之事實。」，簡言之，該裁定認為拍賣質物或留置物屬於法律行為之公證，並非私權事實體驗公證。
參、留置權
1、民法第445條留置權實行
臺灣臺北地方法院 105 年度司拍字第 36 號裁定：「惟依民法第445條規定，聲請人對原置於系爭 租賃物內如附表所示之留置物既有留置權存在，並因相對人 已離去系爭租賃物，而由聲請人占有中，且經聲請人寄發存 證信函，定一個月以上之相當期限通知相對人清償，卻因相 對人遷移不明無法通知，在相對人積欠積金迄今已逾六個月 之情形下，請准予拍賣留置物等語，並提出公證書暨租賃契約、執行命令、民事執行處通知函、存證信函及信封等影本為證，並有租金應收未收明細資以釋明擔保債權之範圍。本 件經核尚無不合，應予准許。」
2、營業關係而占有動產的留置權
臺灣士林地方法院 103 年度訴字第138號判決：「次按，稱留置權者，謂債權人占有他人之動產，而其債權之 發生與該動產有牽連關係，於債權已屆清償期未受清償時， 得留置該動產之權。又商人間因營業關係而占有之動產，與 其因營業關係所生之債權，視為有前條所定之牽連關係。民 法第928 條、第929 條分別規定甚明。查，兩造均為股份有 限公司之組織，原告所營事業主要為鋼筋之剪裁、彎曲及加 工、買賣業務等，被告則為綜合營造業，有兩造之公司基本 資料查詢明細在卷可稽，兩造均屬從事營利事業之商人無訛 。而兩造間簽訂兩份合約，約定由被告提供其所有之鋼筋原 料，並送至原告系爭二崁路廠房，由原告進行加工收取報酬 ，被告積欠上述94萬9,013 元之款項未給付，而原告尚占有 原告所交付系爭鋼筋等情，業如上述，顯然原告係因上述營 業關係而占有系爭鋼筋甚明，而原告對於被告之上述債權亦
係因由營業關係所生無訛，則依前揭規定，原告上述債權之 發生與其占有之系爭鋼筋二者間，自視為有牽連關係，而合 於前揭民法第928 條之規定。」
3、一般留置權
臺灣臺北地方法院 110 年度司拍字第 81號裁定：「相對人係車牌號碼0000–00之自用小客車（下稱系爭車輛）車主，系爭車輛停放於聲請人位於臺北市○○區○○○路000號地下2樓停車場第339號停車格，自民國106年3月19日起即未繳交停車費，亦未將系爭車輛駛離，迄至109年12月31日止，依每小時停車費30元計算，共滯欠停車費99萬6,480元。聲請人數次致電相對人，均遭拒接或不予回應，聲請人另以存證信函定一個月之相當期限通知相對人清償，並聲明如不於期限內為清償，即就留置物取償，惟相對人迄未清償，爰聲請准予拍賣留置物等語，並提出照片、存證信函、退件信封、臺北市第二果菜批發市場停車場管理要點及停車費統計表等影本為證。」
★辦理實行留置權(拍賣/變賣留置物)
應備文件：
1、民法第445條留置權
○租賃契約書
○通知承租人及留置物所有人給付積欠租金或請求損害賠償之證明文件(如存證信函)，通知清償期限須定一個月以上，如無法通知，而欠繳租金逾六個月，應提出欠繳租金六個月以上之證明文件。
○承租人已離去租賃標的物，由出租人占有之證明文件。
○通知承租人及留置物所有人有關拍賣/變賣的時間、地點之證明文件。
○留置物市價證明文件。
○出租人之身分證明文件。
2、營業關係而占有動產的留置權
○債權及留置物係營業關係所生之證明文件。
○定一個月以上清償期間之證明文件。
○通知債務人及留置物所有人有關拍賣/變賣的時間、地點之證明文件。
○留置物市價證明文件。
○債權人之身分證明文件。
3、一般留置權
○債權及留置物有牽連關係之證明文件
○定一個月之相當期限通知債務人及留置物所有人清償
○通知債務人及留置物所有人有關拍賣/變賣的時間、地點之證明文件。
○留置物市價證明文件。
○債權人之身分證明文件。
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